تقترب طفرة الإسكان العالمية من نهايتها، بعدما تسارع نمو xأسعار المنازل في
25 مدينة رئيسية حول العالم إلى 10% في المتوسط خلال الفترة من منتصف
عام 2021 إلى منتصف عام 2022، وفقاً لتحليل من بنك الاستثمار السويسري، يو بي إس “UBS”.
ويشير مؤشر “UBS Global Real Estate Bubble Index 2022″، وهو دراسة سنوية يجريها مكتب الاستثمار الرئيسي في UBS Global Wealth Management، إلى أن الاختلالات في أسواق الإسكان العالمية مرتفعة للغاية وأن الأسعار غير متزامنة مع ارتفاع أسعار الفائدة.
وجاءت تورنتو وفرانكفورت في الصدارة لمؤشر هذا العام، حيث أظهر السوقان خصائص فقاعة أسعار واضحة. كما تزداد المخاطر أيضاً في زيورخ وميونيخ وهونغ كونغ وفانكوفر وأمستردام وتل أبيب وطوكيو.
في الولايات المتحدة، تقع جميع المدن الخمس التي تم تحليلها في منطقة التصنيف “مُبالغ فيها” مع اختلال التوازن في ميامي ولوس أنغلوس أكثر من سان فرانسيسكو وبوسطن ونيويورك. كما لا تزال أسواق الإسكان في ستوكهولم وباريس وسيدني مبالغ فيها على الرغم من بعض اتجاهات تشير إلى هدوء السوق.
وعلى الرغم من عام مزدهر، إلا أن سوق الإسكان في دبي في منطقة القيمة العادلة.
التقييمات عند مستوى الذروة
تسارع نمو أسعار المنازل في 25 مدينة تم تحليلها إلى ما يقرب من 10% في المتوسط من منتصف عام 2021، إلى منتصف عام 2022، وهو أعلى معدل نمو سنوي منذ عام 2007.
وشهدت جميع المدن باستثناء 3 فقط – باريس وهونغ كونغ وستوكهولم – ارتفاعا في أسعار المساكن. علاوة على ذلك، كان هناك تسارع في نمو الرهون العقارية غير المسددة واضحاً في جميع المدن تقريباً، وللعام الثاني على التوالي، نمت ديون الأسر بشكل أسرع من المتوسط طويل الأجل.
اختلالات مدفوعة بأسعار الفائدة
ووفقاً للتقرير، فإنه نتيجة لأسعار الفائدة المنخفضة طيلة العقد الماضي، فقد انحرفت أسعار المساكن باستمرار عن الدخل والإيجارات. وشهدت المدن الواقعة في منطقة مخاطر الفقاعات اليوم ارتفاعات في الأسعار بمتوسط 60% من حيث معدلات التضخم المعدلة خلال هذه الفترة، بينما زادت الدخول الحقيقية والإيجارات بنحو 12% فقط.
كما تضاعفت معدلات الرهن العقاري تقريباً في المتوسط في جميع المدن التي تم تحليلها منذ أدنى نقطة لها في منتصف عام 2021. وإلى جانب ارتفاع أسعار العقارات بشكل ملحوظ، فإن مساحة المعيشة التي يمكن تحمل تكاليفها من الناحية المالية لعامل خدمة من ذوي المهارات العالية هي، في المتوسط، أقل بمقدار الثلث مما كانت عليه قبل الوباء مباشرة.
من جانبه، قال رئيس قسم العقارات في مكتب الاستثمار الرئيسي في “يو بي إس لإدارة الأصول”، كلوديو سابوتيلي: “يعمل التضخم وخسائر الأصول بسبب الاضطرابات الحالية في الأسواق المالية على تقليل القوة الشرائية للأسر، مما يحد من الطلب على مساحات معيشية إضافية. وبالتالي، أصبح الإسكان أقل جاذبية كاستثمار، حيث إن تكاليف الاقتراض في العديد من المدن تتجاوز بشكل متزايد عائدات استثمارات الشراء المدفوع بالتأجير”.
جنيف وزيورخ
كان استمرار الطلب القوي على الاستثمار في بيئة ذات معدل سلبي المحرك الرئيسي لاتجاه الأسعار في زيورخ. إذ ارتفعت أسعار المساكن في المنطقة بنحو 20% منذ بداية الوباء. وبشكل عام، العلاقة بين أسعار الشراء والإيجارات غير متوازنة والسوق في منطقة مخاطر الفقاعة.
فيما وصلت نسبة السعر إلى الإيجار إلى مستويات مرتفعة لا تتماشى مع أسعار الفائدة في جارتها السويسرية جنيف، ودخلت المدينة في مرحلة “مبالغ فيها” وفقاً لتصنيف يو بي إس. وتخلفت المدينة عن زيورخ من حيث السعر والنمو السكاني حيث ينتقل الناس في جنيف إلى مناطق أخرى أكثر منطقية للأسعار، وفقاً للتقرير.
فرانكفورت وميونيخ
وبرزت مدينتي فرانكفورت وميونيخ في صدارة الترتيب كأكثر المدن داخل منطقة اليورو المعرضة لمخاطر فقاعة الإسكان. إذ شهدت كلتا المدينتين الألمانيتين ارتفاعا في أسعار العقارات أكثر من الضعف بالقيمة الاسمية على مدار العقد الماضي، على الرغم من أن النمو الحالي قد تباطأ إلى حوالي 5% بين منتصف عام 2021 ومنتصف عام 2022 من مستوياته السابقة التي تجاوز 10%.
أمستردام
وشهد سوق الإسكان في أمستردام أقوى نمو في الأسعار بين أسواق منطقة اليورو بنسبة 17% بالقيمة الاسمية، وتصنف المدينة الآن في منطقة خطر الفقاعة.
ولن تمنع الأساسيات الاقتصادية القوية حدوث تصحيح إذا زادت معدلات الرهن العقاري بشكل أكبر.
الشرق الأوسط
وكان سوق الإسكان في دبي متقلباً على مدى العقدين الماضيين حيث يرتبط الطلب بشكل كبير بتطور أسعار النفط. وأدى ارتفاع أسعار النفط وانتعاش الهجرة إلى إحياء السوق العام الماضي.
وارتفعت أسعار المساكن بنسبة 10% بين منتصف عام 2021 ومنتصف عام 2022. لقد تجاوزت الإيجارات معدل نمو أسعار المساكن خلال الأرباع الأربعة الماضية. تبعا لذلك، لا يزال السوق ذو قيمة عادلة.
طوكيو
ارتفعت أسعار المساكن في طوكيو بشكل شبه مستمر لأكثر من عقدين من الزمن مدعومة بظروف التمويل الجذابة والنمو السكاني. وصلت الاختلالات إلى عتبة مخاطر الفقاعة حيث استمرت القدرة على تحمل التكاليف في التدهور. لكن ظهرت علامات الضعف في الآونة الأخيرة: انخفض نمو الأسعار إلى النصف إلى 5% على أساس سنوي، وتراجع عن المتوسط على مستوى البلاد لأول مرة منذ عقد من الزمان.
هونغ كونغ
سجل سوق الإسكان في هونغ كونغ تصحيحاً اسمياً للأسعار بنسبة 4% تقريباً بين منتصف عام 2021 ومنتصف عام 2022 – وهو أضعف معدل نمو لجميع المدن التي تم تحليلها. ومع ذلك، لم يترك السوق منطقة خطر الفقاعة بعد.
الأكثر خطورة
زادت مستويات أسعار المنازل الحقيقية في فانكوفر وتورنتو بأكثر من 3 أضعاف في آخر 25 عاماً. كان المؤشر يومض إشارات تحذير في العامين الماضيين. وكان أحدث ارتفاع في الأسعار بنسبة 35% أخرى خلال الوباء. ومن المحتمل أن تكون الارتفاعات الأخيرة التي قام بها بنك كندا لسعر الفائدة هي القشة الأخيرة التي قصمت ظهر البعير. وبات تصحيح السعر في طور التكوين بالفعل.
